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学加中房线上分享丨旧改项目中“指标房”买卖的风险及应对

时间:2021-06-18 17:37作者:admin

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旧改项目中“指标房”的买卖交易由来已久,目前在很多的公众号、小程序及市场上面,随处可见很多“指标房”买卖的产品,相对来说深圳似乎已经形成了一条完整的产业链。笔者就看到过很多深圳的关于城市更新的公号、小程序、APP,进行城市更新(旧改)回迁房买卖交易的居间交易行为。远远低于周边房屋市场销售价等旧改指标房,敢不敢买?或者说愿不愿意承担风险去买?今天,我们有幸邀请到了归藏律师事务所创始人彭鹏为我们做广州旧村改造项目指标房买卖风险分析的分享。


学加中房线上分享丨旧改项目中“指标房”买卖的风险及应对



“指标房”的吸引力价格便宜

便宜是首要点,很多旧改指标房的交易价格只相当于周边房屋销售的一半,甚至更低。

不限购、不限售、不需要购房资格

回迁面积作为补偿性质的产权调换,政策通常规定是不受当地房地产市场限制政策的约束,也即回迁房不限购、不限售、不需要购房资格。

再交易无时限限制

目前,很多城市对于市场二手房的买卖都存在一定的时限限制,广州的住宅是两年内不允许再次转让。指标房则不存在这样的时限限制,这就大大地增加了它的市场流通性。

有租金补助

在房屋的这个交付之前,每个月有开发商租金补助。这里的租金补助,其实回迁房的临迁费,是开发商本应支付给村民的临时安置性质的费用,既然村民将相应的回迁面积卖给市场主体,那对应面积的临签费应该相应的支付给买方

购买“指标房”前的灵魂拷问

1.能接受一次性付款购买期房吗?

第一个灵魂拷问就是回迁房的指标买卖,其实根本上是我们说是买的是一个期权,或者说你买的是一个楼花,一次性付款,但是给了钱之后,暂时过不了户,没有出房产证。且它跟一般的市场的这个期房也好有一个重大区别,就是它在期房交楼的过程中,障碍多很多。

2.能接受回迁房的“盲盒考验”吗?

第二个灵魂拷问就是你在一次性付款之后,你是不知道你买的是哪一栋哪一户。那用现在比较流行的游戏比喻,就是大家这个买的这个指标房就是相当于是买了一个“盲盒”,在购买的那一刻你是不知道你买的回迁房的对应的户型以及具体是回迁安置区内的哪一栋哪一层以及具体哪一户。

3.能接受灰色地带以及不稳定的交易关系吗?

第三个灵魂拷问就是指标房买卖是一个灰色地带,它的合法性是存疑的,回迁房指标买卖协议这一纸文书能否保证我们的权益?很显然相对来说建立于此的买卖关系是很不稳固的。

4.能接受卖方一房(指标)多卖吗?

商品房买卖可以通过“网签”,基本上解决锁房问题,可以在程序傻上阻止“一房多卖”的情况。指标房的最后一个,也是我认为最重要的灵魂拷问就是,基于协议形成的指指标房的买卖关系,在不存在网签的约束下,如果卖方一房(指标)多卖,买方如何保障自己的权益呢?

指标房买卖涉及的几大问题

那讲到这里呢,其实都是一些阻碍性因素啊,那大家可能会问我是不是我在劝大家不要去买方,卖方也不要去买指标房,那就我个人的观点而言呢,我其实是一个持有一个中立的一个态度啊,因为我一直是认为如果这个利益够大,或者说这个交易的对价,未来可实现的利益够大的话,我觉得风险它是相对的,是一个成比例的这样一个状态,那如果相关的这个主体呢,他愿意去承担这样一个风险。去获取这样一个对价,我觉得其实也无可厚非,那我们说在这个整个交易之前,我们会把相应对应的这个主体啊,想得会很快啊,我们说会出现很怎样怎样的一个,这个不可预估的一个后果,那如果正常来说,他如果没有违约,或者如果一直正常这样走下去的话,也许这个交易就可能就成,或者说能够或能够释放相应的这个交易的对价。

1.合同的效力问题

我觉得指标房买卖一定绕不过合同效力问题,即作为非集体经济组织的市场主体(买方)与集体经济组织成员(卖方村民或称被改造主体)。非集体经济组织的市场主体(买方)没有身份获取农村的集体经济组织的宅基地,指标房买卖合同可能被认定为无效。

2.卖方违约问题。

首先,卖方的指标可能存在权属纠纷,回迁指标存在权属争议,存在继承纠、析产纠纷等。其次,基于目前广州房价稳中有升的前提。旧改项目相对周期较长的,在长时间的履约过程中,随着房价不断地抬升,卖方有较大的反悔加价的可能性存在,或者违约一房(指标)二卖的冲动。最后,卖方自身的债务风险可能导致回迁权益(指标房)被债权人查封的可能性。

3.后期出证问题

这是一个指标房买卖绕不开的一个话题,指标房如何出证?回迁房如何出证?出何种类型的房产证?目前都是悬而未决的,如果未来政府职能部门以极其审慎的原则处理主体资质。作为指标房的买方可能存在未来无法出证的风险。

4.土地出让金补缴及税费承担问题

第四个问题是旧改项目的土地出让金补缴。这里涉及两种情况,第一种是如果指标房的房产证能够直接出到买方名下,涉及的是买方在转让时土地出让金的补缴问题。当然如果你一直自持的话,就不存在太大问题。第二种是如果这个房产证不能够直接出到买方的名下需要先出到卖方名下,再转让给买方,就直接涉及补交土地出让金以及这次交易的税费承担问题。

5.项目风险问题

最后、是项目的这个自身的风险问题,指标房与一般市场期房的最大风险差别,就在于旧改一级开发的过程中项目推进的顺利性问题。如果项目本身出现迟滞,或者说不幸出现烂尾的话,那试问指标房何年何月何时能够兑现真实的房屋。

关于购买指标房的几点建议

前提:交易相对方必须可控

如果要决定购买指标房,或认为某一旧改项目的指标房值得去买,首要地,要确认交易的相对方是否可控。也就是要交易的村民、村改居的居民或者是世居祖屋对权属人在内的被改造主体一定要非常可控,一定要在买方的的可控范围之下。

关键:改造主体、合作企业必须配合

在这个交易的相对方可控的前提下,我们要对这个改造主体以及合作企业关系要能疏通,能够配合处理部分程序性事项。

重点:对项目进展必须非常了解

最后,要对拟购买指标房的旧改项目进展非常的了解,能够实时地掌握项目的一些具体的信息,特别是项目的重要工作节点。不能够是后知后觉,要能够非常快速地掌握项目的更新信息。